Блог-десант сквозной

06.12.2017 Антон Виноградов Олимпиада как наказание

14.11.2017 Дмитрий Урбанович Аренда – за рубль!


14.11.2017 / 13:27

Аренда – за рубль!

Два года назад при анализе практик и норм, которые действуют на территории России, сотрудники комитета по управлению имуществом Оренбурга наткнулись на разработанную в Санкт-Петербурге схему, так называемую "Аренду за рубль".

Откуда проект взялся?

Эта схема нацелена не на все подряд здания, разумеется, только на те, что признаны памятниками истории и культуры и ещё те, которые относятся к так называемой ценной застройке. При этом находятся в плачевном состоянии, а многие даже и в постплачевном, но сохранить их для города – необходимо, потому что таких остались единицы, и никто больше ничего подобного не построит. А брать на себя колоссальные затраты по их восстановлению муниципалитету совершенно не по средствам. Да ещё и всю коммуналку оплачивать.

Начали искать варианты применения "Аренды за рубль" к Оренбургу, где 37 зданий-памятников, а ещё 29 – объекты особо ценной застройки, А когда начали, оказалось, что и представить не могли объёмов, которые должны при этом попасть под программу расселения.

Во всех 66 домах – квартиры, во всех живут люди. Так что много ранее того, чем городу начать получать деньги с будущих потенциальных арендаторов престижных (опять же потенциально) особняков, эти деньги придётся потратить. При этом конкретные цифры и сроки окупаемости, естественно, сейчас никто не назовёт.
Мало того: в нашем регионе даже не существует пока закона, по которому столь находчивая и симпатичная схема станет осуществляться. А время идёт, убытки накапливаются, состояние старинных домов из плохого переходит неотвратимо в очень плохое, кое-где прямо ужасное. В бюджете же нет и не предвидится столько средств, чтобы всё отреставрировать и поддерживать в приличном состоянии.
Тем не менее что-то да надо предпринимать. Первые данные обнародованы на сайте комитета по управлению имуществом пока как проект, чтобы люди видели и знали. А также для выявления потенциальных инвесторов. Сведения по мере накопления информации, говорят в комитете, будут дополняться поэтапными планами и сроками отселения.

Почему проект необходим?

Оренбург, как и Петербург, спроектирован как город-крепость. Это сама по себе сложная, вдобавок уникальная из оставшихся на сегодня архитектурная форма. И не только по наличию конкретных памятников культурного наследия определённых стилей. Но, в том числе, самой архитектурной атмосферой, особенностью застройки, которая сама по себе является архитектурным памятником. Так что очень непросто находить варианты, как наилучшим образом распорядиться оставшимся нам богатством.

При этом в местном КУИ исходят из того, что центр Оренбурга с точки зрения коммерческой привлекательности отходит на второй план. Гипермаркеты в спальных районах в этом смысле гораздо прибыльнее, отчего основная масса предпринимателей устремлена туда. Приходится искать баланс.

За всё это время (а подготовительные мероприятия шли с 2007 года, разработать же проект ремонта и всё согласовать и вовсе удалось лишь недавно) городу удалось восстановить только один памятник – доходный дом купца Лодыгина по адресу Советская, 52. Объект очень сложный, поскольку включает в себя разные формы собственности: и федеральную, и областную, и муниципальную, и частную. Всё это надо было учитывать. А времени, само собой, как всегда было в обрез: кровля давно и сильно протекала, вода постоянно лилась по перекрытиям, на фасаде отслаивалась штукатурка, что создавало угрозу для пешеходов.

И вот таких зданий больше шести десятков…

"Словом, принялись несколько лет назад искать, что называется, разные варианты", - говорит председатель комитета по управлению имуществом города Дмитрий Цветков. Зададим ему несколько вопросов.

Почему "Золотая середина"

– Так что там с отсутствием необходимых законов, Дмитрий Александрович?

– Вот мы разработали этот самый проект "Аренда за рубль", внесли его в городской совет для принятия. Но полномочия в нём распределены таким образом, что сначала на уровне субъекта новый нормативно-правовой акт должно принять Законодательное собрание и одобрить губернатор. Только тогда во исполнение этого решения его могут принимать муниципальные депутаты.

– Какие новые возможности тогда получает город?

– Транслировать свою обязанность по содержанию памятников на предпринимателей.

– Сохраняя за собой контроль…

– Совершенно верно, а также – решая задачу по восстановлению исторических объектов. Мы понимаем, что в том состоянии, в котором они сейчас находятся все, доходности они городу не приносят и не принесут. Так что здесь нужна некая золотая середина.

Вот здание по улице Маврицкого, 76. Это уже отселённый дом, но числится пока жилым. Чтобы им распорядиться дальше, его надо перевести из жилого фонда в нежилой, после чего объект будет готов к реализации в рамках проекта. Но не "Аренды за рубль", потому что он ещё не подписан. Пока мы пойдём по пути концессии, есть такой вариант, форма муниципально-частного партнёрства. Условия ставим те же: один рубль за квадратный метр. Но только после того как субъект сдаст, а город после реконструкции примет акт ввода.

– Насколько при этом публична процедура передачи?

– Вполне публичная. Объявляются торги и начальная стоимость, для которой делается рыночная оценка. Оценщик, условно, объявляет, скажем, 50 рублей за метр, и объект выставляется. Победителю даётся срок, например, три года, за которые будущий хозяин должен разработать проект и полностью восстановить здание.

- Отремонтировать или полностью реставрировать? Это разные вещи.

- Всё зависит от объекта. Если он числится аварийным, то в любом случае реконструкция нужна.

- И много среди объектов аварийных?

- Да практически все. Но вот есть роскошное здание вечерней школы по Яицкой, 23, которое в скором времени планируем выставить на торги по концессии с обязанностью арендатора его полностью за три года восстановить. Дом на улице Маврицкого, когда переведём его в нежилой фонд, тоже до конца года выставим. Это будут первые ласточки.

- Есть уже первые претенденты?

– Некоторое время назад мы объявили, что ищем партнеров и принимаем заявления, люди заинтересовались, отклики уже приходят, хотя пока без письменно обращений. Дело–то новое. Нам дорог каждый день – за содержание, охрану, отопление по-прежнему пока платит город. Потом, пока в доме последняя семья живёт, она хотя бы наблюдают за объектом, сохраняет его. И такая подготовка, перевод из жилого в нежилой фонд, предстоит каждому зданию.

– Допустим, двое претендентов образовалось. Ну, если аукцион, это понятно. А если торги? Скажем, конкурс по ремонту дорог – выигрывает тот, кто пообещает уложиться в меньшую сумму…

– Вот двое участников. Они повысили стоимость и ужали сроки. Победил, скажем, предложивший двести рублей за метр. И пока он ремонтирует, он эти двести за метр и платит! Это стимулирующий фактор, который заставит любого потенциального участника отремонтировать скорее, сдать – и потом получить льготу, до 49 лет владения с оплатой рубль за метр.

– И сколько же проект потребует первоначальных вложений?

– Немало. Почти везде нужно переложить перекрытия, ремонт кровли, 100% инженерии требует замены, фасады заново отделать. В среднем смета потянет около 10 000 000.

– Что получает арендатор, кроме престижа?

– Право использования здания в коммерческих целях. Центр, респектабельный офис в памятнике старины. Ограничений никаких кроме обязанности содержать дом в приличном состоянии, прописанной в 178-м ФЗ. Постараемся идти по такому варианту. Если не получится, будем искать варианты реализации. Это третья модель, после аренды за рубль и варианта с концессией, муниципально-частным партнёрством.

***

Станислав Жуковский, Летнее утро. Усадьба Рождествено. 1918

На фото: здание вечерней школы по Яицкой, 23 будет выставлено на торги одним из первых.

Аренда – за рубль!
  • 484
Еще материалы этого автора:
Между тучами и морем, или Что предвещает Буревестник
Между тучами и морем, или Что предвещает Буревестник
2017-11-04 17:40:00
Еще раз об отходах
Еще раз об отходах
2017-09-25 17:00:00

Есть в нашем с вами Отечестве замечательное выражение, автор которого не установлен, так что его можно смело считать за народную мудрость. Звучит оно так: "В России надо жить долго – до всего доживёшь!" 

Проценты легитимности
Проценты легитимности
2017-09-12 16:17:00

Всех нас можно сердечно поздравить – в отечестве взят очередной, ещё недавно казавшийся недосягаемым, если не нереальным, рубеж. Выборы наконец-то стали в целом неинтересны не только подавляющему большинству населения, но и власти как таковой. 

НАШ ОТВЕТ ТЕРРОРУ
НАШ ОТВЕТ ТЕРРОРУ
2017-04-11 21:43:00

Это ж какой у нас организационной мощью обладает мало кому ведомый до сей поры «Союз оренбургских студентов», при том, что ещё только за пару дней до акции его председатель затруднился назвать точную дату и время этой акции?

Выходы в прямом эфире
Выходы в прямом эфире
2016-04-19 12:06:00