Бизнес-центры: типы, инфраструктура, классы

Что это такое

Бизнес-центр — это здание или комплекс зданий, предназначенный для размещения офисов различных компаний и предоставления сопутствующих услуг. В отличие от обычного офисного здания, бизнес-центр предлагает арендаторам не только площади, но и обслуживание: охрану, уборку, парковку, техническое содержание, а часто и дополнительные сервисы (питание, переговорные комнаты, спортивные залы).

Классификация бизнес-центров

Классификация основана на совокупности характеристик: местоположение, техническое оснащение, качество отделки, уровень обслуживания.

Класс «A+» (высший). Здания, построенные по индивидуальному проекту или прошедшие полную реконструкцию. Расположение — центральные деловые районы или отдельно стоящие здания с развитой транспортной доступностью. Характеристики: свободная планировка этажей (возможность объединения нескольких арендуемых блоков), подвесные потолки и фальшполы для прокладки кабелей, высота потолков от 2,7 метра, энергоэффективное остекление, бесперебойное питание и резервные генераторы, не менее 1 лифта на 200–300 квадратных метров, собственная подстанция и тепловой узел, видеонаблюдение и пропускная система, парковка из расчёта не менее 1 места на 50–70 квадратных метров арендуемой площади.

Класс «A». Новые или капитально отремонтированные здания в деловых районах или у крупных транспортных магистралей. Отличия от класса «A+»: менее престижное расположение (не в самом центре), высота потолков от 2,5 метра, отсутствие фальшполов (кабели проводятся в коробах), парковка из расчёта 1 место на 70–100 квадратных метров.

Класс «B» (бизнес-класс). Здания 5–15 лет, прошедшие косметический ремонт. Расположение — спальные районы у станций метро или крупных транспортных узлов. Характеристики: коридорная или смешанная планировка (офисы выходят в общий коридор), высота потолков 2,5 метра и ниже, отделка среднего качества (качественные обои, ламинат, навесные потолки), лифтов меньше норматива или они грузовые, парковка наземная неохраняемая или с минимальной охраной.

Класс «C» (средний). Здания старше 15 лет, бывшие НИИ, заводские корпуса, переоборудованные жилые дома. Расположение — любые районы, включая промзоны. Отличия: отделка простая (покраска, линолеум, подвесные потолки старого образца), отсутствие центрального кондиционирования (оконные или настенные сплит-системы), 1–2 лифта (или лифт отсутствует), парковка вдоль здания на 10–20 машин.

Класс «D» (низкий). Подвалы, цокольные этажи, пристройки. Фактически — нежилые помещения с минимальным ремонтом. Используются для складов, серверных, архивов, небольших производств, не требующих представительского внешнего вида.

Инфраструктура бизнес-центра

Обязательная (входит в стоимость аренды). Круглосуточная охрана (пост на входе, видеонаблюдение по периметру и внутри), пропускная система (электронные ключи или биометрия), центральное кондиционирование и вентиляция, пожарная сигнализация и система оповещения, система водоснабжения и канализации, техническое обслуживание инженерных систем, уборка общих зон (коридоры, холлы, туалеты, лестничные клетки), вывоз мусора.

Платная (отдельно или в составе эксплуатационных расходов). Уборка внутри арендованных офисов, охрана на этажах (пост у лифтов), дополнительный доступ в нерабочее время, использование переговорных и конференц-залов, услуги секретаря и приём звонков, почтово-курьерское обслуживание, парковка (фиксированные места или абонементы), доступ в фитнес-зал или сауну, питание (столовая, буфет, кофейня).

Форматы аренды

Прямая аренда у собственника. Арендатор заключает договор напрямую с владельцем здания. Плюсы: минимальная стоимость, прямой контакт по вопросам ремонта и обслуживания. Минусы: собственник может сдать помещение другому арендатору с большей арендной платой, выселив текущего.

Субаренда. Компания арендует площадь у другого арендатора, который пересдаёт излишки. Плюсы: можно снять небольшой блок (10–30 квадратных метров), договор часто включает мебель и технику. Минусы: отсутствие прямого договора с собственником, риск расторжения основного договора.

Аренда в коворкинге. Оплачивается не фиксированная площадь, а количество рабочих мест или время использования. Плюсы: гибкость (можно увеличить или уменьшить число мест), включены интернет, электричество, уборка, доступ к переговорным. Минусы: отсутствие закрытого офиса (или ограниченное число закрытых комнат), шум от соседей.

Помесячная аренда. Договор на 11 месяцев (чтобы не требовалась регистрация в госорганах) с автоматической пролонгацией. Наиболее распространённый формат. Арендатор платит фиксированную сумму за квадратный метр в месяц плюс эксплуатационные расходы.

Долгосрочная аренда (от 3 лет). Фиксированная ставка с ежегодной индексацией (обычно на уровень инфляции). Арендатор часто получает право на отделку помещения за счёт собственника (или компенсацию ремонта).

Эксплуатационные расходы

Помимо базовой арендной ставки, арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги. Состав расходов:

• Холодное и горячее водоснабжение (по счётчику или нормативу).

• Электроэнергия (по счётчику плюс потери в сетях здания).

• Отопление (по нормативу или по теплосчётчику).

• Вывоз твёрдых бытовых отходов.

• Уборка общих зон.

• Охрана и видеонаблюдение.

• Обслуживание лифтов.

• Резервный фонд (на капитальный ремонт здания).

В бизнес-центрах класса «A» и «A+» эксплуатационные расходы составляют 20–35 процентов от базовой арендной ставки. В классах «B» и «C» — 10–20 процентов.

Технические характеристики помещений

Высота потолков. В классе «A+» — от 2,7 метра (позволяет устанавливать высокие стеллажи и подвесные системы). В классе «B» — 2,5–2,7 метра. В классе «C» — 2,2–2,5 метра (ощущается как «низкий» потолок).

Нагрузка на перекрытия. Класс «A+» — 400–600 килограммов на квадратный метр (можно размещать серверные стойки, архивы, тяжёлое оборудование). Класс «B» — 200–400 килограммов (достаточно для офисной мебели и людей). Класс «C» — до 200 килограммов (только лёгкая мебель).

Электроснабжение. Класс «A+»: выделенная мощность не менее 50 ватт на квадратный метр, два независимых ввода, резервный дизель-генератор. Класс «A»: 40–50 ватт на квадратный метр, один ввод, резервный генератор (не для всех арендаторов). Класс «B»: 20–40 ватт на квадратный метр, один ввод, без генератора.

Заключение

Бизнес-центр — это здание или комплекс для размещения офисов, классифицируемый по пяти уровням: от высшего класса «A+» (новые здания в центре, свободная планировка, фальшполы, высота потолков от 2,7 метра, парковка из расчёта 1 место на 50–70 квадратных метров) до низшего класса «D» (подвалы и цоколи без ремонта). Инфраструктура разделяется на обязательную (охрана, пропускная система, кондиционирование, уборка общих зон) и платную (уборка офисов, переговорные, парковка, фитнес, питание). Форматы аренды включают прямую аренду у собственника, субаренду, коворкинг (оплата рабочих мест), помесячную аренду на 11 месяцев (наиболее распространённый формат), долгосрочную аренду от 3 лет с правом отделки за счёт собственника. Эксплуатационные расходы (коммунальные услуги, охрана, уборка, обслуживание лифтов) составляют 10–35 процентов от базовой арендной ставки в зависимости от класса. Технические характеристики различаются по классам: высота потолков от 2,2 до 2,7 метра и выше, нагрузка на перекрытия от 200 до 600 килограммов на квадратный метр, электроснабжение от 20 до 50 ватт на квадратный метр с возможностью резервных генераторов в высших классах.