Квартира мечты станет ближе: с 1 марта Центробанк запустит новые правила выдачи ипотеки

В 2024 году регулятор ужесточил макропруденциальную политику, чтобы снизить перегрев рынка. Результаты превзошли ожидания:

Кредиты с высокой долговой нагрузкой (ПДН >80%)
Их доля упала с 45% (II полугодие 2023) до 13% (IV квартал 2024). Для сравнения: в ЕС порог ПДН обычно составляет 50%, а в США — 43%.

Дополнительным фактором стал запуск Стандарта защиты прав заемщиков (01.01.2025), который:

• Запрещает банкам скрывать комиссии в «мелком шрифте» договора;

• Обязывает оценивать рыночную стоимость жилья через независимых экспертов;

• Вводит «период охлаждения» — 5 дней на отзыв заявки без штрафов.

«Рынок стал зрелым: банки научились оценивать риски, а заемщики — трезво рассчитывать силы», — комментирует экономист Алексей Коренев.

Кому упростят получение ипотеки?

С марта 2025 надбавки к коэффициентам риска снизятся для двух групп:

1. Заемщики с ПДН <70%. Их доля в портфелях банков составляет 68%.

2. Клиенты с первоначальным взносом >20%. Средний взнос по РФ — 27%, в Москве — 34%.

Что это даст на практике?

• Снижение резервов, которые банки формируют под рискованные кредиты.

• Высвобождение капитала для банков — до 120 млрд руб. по оценкам «Эксперт РА».

• Возможное уменьшение ставок на 0,5–1 п.п. для целевых категорий.

Однако «рискованные» сегменты (ПДН >80%, взнос <20%) сохранят прежние надбавки. «Это как снять ограничитель скорости на трассе, но оставить радары в аварийных зонах», — поясняет финансист Ольга Семенова.

Контроль вместо запретов: новые инструменты ЦБ

С июля 2025 регулятор внедрит систему макропруденциальных лимитов, которая позволит:

• Устанавливать квоты на выдачу кредитов с высоким ПДН/низким взносом;

• Динамически корректировать требования в зависимости от региона (например, сдерживать перегрев в Москве и Сочи);

• Вводить «стресс-тесты» для заемщиков при изменении ключевой ставки.

«Гибкое регулирование лучше тотальных запретов, — считает глава Ассоциации банков России Юрий Гамзин. — Если в каком-то сегменте начнется ажиотаж, ЦБ сможет точечно притормозить выдачу, не парализуя весь рынок».

Что это значит для рядового заемщика?

1. Упрощение процедуры. Банки упростят проверки для «надежных» клиентов — решение по заявке будут принимать за 1–2 дня вместо 5.

2. Снижение ставок. На 0,7–1,2% могут подешеветь программы для IT-специалистов, госслужащих и участников госпрограмм (например, «Семейная ипотека»).

3. Рост доступности. В регионах, где средний взнос составляет 15–18%, банки смогут предлагать более гибкие условия.

Но есть и подводные камни:

• Уменьшение резервов банков может привести к росту одобрений «на грани» ПДН.

• Льготные условия для отдельных категорий спровоцируют рост цен на жилье эконом-класса.

Мнение рынка: оптимизм с осторожностью

По данным опроса НАУИР:

• 74% банков готовы расширить ипотечные портфели;

• 63% девелоперов прогнозируют рост продаж новостроек на 8–12%;

• 41% риелторов ожидают увеличения стоимости вторички на 5–7%.

«Главное — не допустить повторения кризиса 2022 года, когда ставки взлетели до 20%, — предупреждает финансовый омбудсмен Ян Арт. — ЦБ сохранил инструменты для быстрого реагирования, и это вселяет уверенность».

Заключение: тонкая настройка вместо революции

Смягчение ипотечных требований — не повод для ажиотажа, а шаг к сбалансированному рынку. Регулятор дал банкам и заемщикам больше свободы, но сохранил «предохранители» на случай перегрева. Для граждан это шанс получить кредит на лучших условиях, но ключевое правило остаётся неизменным: брать ипотеку стоит только при полной уверенности в завтрашнем дне, пишет источник.